ضرورت تصمیمات فرابخشی

حامد مظاهریان*: بخش مسکن از اواسط سال ۱۳۹۲ تا ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ از یک طرف بنا به دلایلی همچون رکود در کل اقتصاد، نرخ بالای سود بانکی و جذب بخش قابل‌توجهی از نقدینگی ازسوی بازار پول، حجم زیاد خانه‌های خالی و قفل شدن منابع مالی در این خانه‌ها و… با کاهش در حجم فعالیت‌های واقعی و ساخت‌و‌ساز مواجه شده بود و از طرف دیگر با کنترل انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن و اجاره با ثبات نسبی مواجه بود.

به‌طوری‌که در این دوره، قیمت مسکن سالانه حدود ۱۰‌درصد و شاخص اجاره بها حدود ۱۳‌درصد افزایش یافته است. در صورتی‌که در بازه زمانی بلندمدت بین سال‌های ۱۳۷۰ تا پایان سال ۱۳۹۶ نرخ رشد سالانه اجاره بها و قیمت مسکن حدود ۲۰‌درصد بوده است.

ولی از ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ در حالی‌که پیش بینی می‌شد شاخص‌های قیمت در بازار مسکن با شیب ملایمی افزایش یابند، به دلیل برخی تغییر و تحولات روی داده در فضای بین‌المللی علیه کشورمان و به تبع آن افزایش قابل‌توجه نرخ ارز و تغییر انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمت در عمده بازارها از جمله بازار مسکن و اجاره، به‌طور نسبی با افزایش مواجه شدند.

بر این اساس و با لحاظ برخی چالش‌های موجود در بخش مسکن از جمله وجود تقاضای سوداگرانه به‌خصوص در حوزه زمین، عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن و…، برای تعادل‌بخشی و ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن، راهکارهایی ازسوی کارشناسان وزارت راه‌و‌شهرسازی اندیشیده و برای اخذ نظر متخصصان و فعالان حوزه مسکن ارائه شد و مقرر است با توجه به نظرات اخذ شده، بسته اجرایی مربوطه، تهیه و پس از تایید و تصویب مراجع ذی‌صلاح، اجرا شود.

ضمنا همزمان با تحولات روی داده در قیمت مسکن و اجاره بها، برخی اشخاص از حوزه‌های مختلف، به ارائه راهکارهایی همچون قیمت‌گذاری پرداختند که این راهکارها با توجه به شرایط ویژه بخش مسکن همچون غیرهمگن بودن واحدهای مسکونی موجود، ضمن اینکه غیراجرایی هستند و زمینه بروز فساد را مهیا می‌کنند، در میان مدت و بلندمدت منجر به خروج سرمایه‌گذاران و فعالان از حوزه مسکن و به تبع آن ایجاد عدم تعادل در عرضه و تقاضا و افزایش شدیدتر قیمت مسکن می‌شوند. مضافا اینکه راهکارهایی همچون قیمت‌گذاری، حقوق مالکیت را نیز با خدشه مواجه می‌کنند.

بنابراین در راهکارهای ارائه شده از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی سعی شده است ملاحظاتی همچون عدم تخطی از اصول و قواعد بازار، عدم ورود دولت به حوزه تصدیگری و اجرا در حوزه مسکن، رعایت حقوق مالکیت و به‌طور کلی پرهیز از رفتار هیجانی مد نظر قرار گیرد. زیرا کارشناسان این حوزه معتقدند اجرای هرگونه راهکاری بدون لحاظ موارد فوق، هرچند ممکن است در کوتاه مدت برخی از مشکلات حوزه مسکن را تا حدودی حل کند. ولی همانگونه که ذکر شد، می‌توانند در بلندمدت منجر به ایجاد عدم تعادل شدید در بخش مسکن و افزایش قیمت بیشتر در این بخش شوند.

با در نظر گرفتن مباحث و ملاحضات فوق‌الذکر، بسته‌ای مشتمل بر ۹ راهکار با رویکرد حمایت از تولید واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف، حمایت از مستاجران، کنترل سوداگری در بازار زمین، تقویت بازار پیش فروش، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی و نوسازی بافت‌های فرسوده و افزایش رقابت در بازار مسکن و… تهیه شد که هدف کلان آن حمایت از سمت عرضه به منظور تعادل بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت‌های حقیقی حوزه مسکن با استفاده از ابزارهای مختلف است.

نکته مهم درخصوص بسته فوق‌الذکر این است که نمی‌توان انتظار داشت با استفاده از این بسته همه مسائل و مشکلات حوزه مسکن حل و فصل شود زیراکه اصولا سهم بالایی از مشکلات این حوزه، متاثر از شرایط کلان اقتصادی همچون نرخ رشد بالای نقدینگی و به تبع آن وجود تورم عمومی بالا، رشد پایین درآمد ملی و عدم افزایش مطلوب درآمد خانوار، مشکلات حوزه بانکی و هزینه بالای تامین مالی در کشور، عدم وجود فضای مناسب کسب‌و‌کار و غالب بودن فضای سوداگری در اقتصاد کشور است و بدون حل این مسائل در فضای کلان اقتصادی کشور نمی‌توان از بخش‌های مختلف اقتصادی کشور از جمله بخش مسکن، انتظار کنترل نوسانات و ثبات قیمتی پایدار را داشت.

با این وجود سعی شده است در ادامه اقدامات و سیاست‌های قبلی حوزه مسکن، البته با مدنظر قراردادن برخی از اولویت‌ها در شرایط جدید اقتصادی حاکم بر کشور، با استفاده از ابزارهای پولی، مالی و… از مشکلات حوزه مسکن کاسته شود. در این راستا از جمله ابزارهای مدنظر این بسته، استفاده از مشوق‌های مالیاتی و تسهیلاتی، اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و استفاده از آن برای تقویت همزمان عرضه و تقاضای بازار مسکن، به‌کارگیری مشوق هایی برای افزایش طول دوره قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه زمین، استفاده اهرمی از منابع بودجه عمومی، توسعه‌ای کردن بانک مسکن و استفاده از آن برای اجرای سیاست‌های دولت، استفاده از زمین‌های دولت و شرکت‌های وابسته به دولت در درون شهرها و راه‌اندازی بازارگاه و سامانه‌های الکترونیکی است.

ولی نکته قابل‌توجه این است که اجرای برخی از راهکارهایِ مد نظر، نیازمند همکاری دستگاه‌هایی همچون سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه و… است و امید می‌رود با همکاری دستگاه‌های مذکور و پیگیری وزارت راه‌و‌شهرسازی، در یک بازه زمانی قابل قبول از مشکلات حوزه مسکن کاسته شود.

* معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد