اصلانی خبر داد: رويكرد ميان‌مدت برنامه‌های دولت؛ تشویق ساخت واحدهای کوچک متراژ

پروانه اصلانی معاون مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حرکت تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ را از جمله نتايج برنامه ‌هاي مسکن بويژه صندوق پس‌انداز مسكن يكم و برنامه بازآفريني شهري دانست و گفت: از آنجا که این طرح‌ها عرضه و تقاضاي مسكن را به صورت همزمان تحریک و حمايت می‌کند، سبب ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن نخواهد شد.

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تامین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف همواره یکی از دغدغه‌های دولت‌ها در ایران بوده است.قیمت بالای زمین و سفته بازی در بازار مسکن هموارهدو علتی بوده‌اند که قیمت واحدهای مسکونی را به‌گونه‌اي افزایش داده كه قدرت خرید بخش بزرگی از جامعه را در این بازار سرکوب کرده است. بعد از تجربه‌های ناموفق سياست‌ها و برنامه‌هاي اجرا شده قبلي در تامین مسکن كم‌درآمدها، مانند پروژه مسکن مهر، دولت‌های یازدهم و دوازدهم با برنامه‌هاي مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی به این حوزه وارد شده تا بتواند مشکل مسکن را برای اقشار متوسط و ضعیف حل کند. اما این برنامه‌ها چه تاثیری بر بازار مسکن خواهند داشت؟ در گفت و گو با پروانه اصلانی، معاون مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی به بررسی تاثیر برنامه‌های دولت بر بازار مسکن پرداخته‌ایم که در ادامه مشروح این گفت و گو را می‌خوانید:

به تازگی شاهد کاهش سود تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده بودیم. این اتفاق چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

طبیعتاً کاهش نرخ سود برای ورود عرضه کنندگان و متقاضیان به بازار مسكن جذابیت ایجاد می‌کند. در بافت فرسوده هم همین اتفاق قابل پیش‌ینی است. اما از انجاکه این کاهش نرخ سود به تامین منابع یارانه‌ای موکول شده است، در کوتاه مدت تنهاعامل انتظارات باعث تهییج تقاضا می‌شود. در میان‌مدت با تامین منابع، هم هزینه تولید در بافت‌فرسوده کاهش می‌یابد و هم هزینه‌های خرید مسکن کم می‌شود كه اين منجر به افزايش جذابيت ورود به اين بازار چه از ناحيه عرضه‌كنندگان و چه از ناحيه متقاضيان مسكن مي‌شود.

آیا تحریک بخش تقاضا باعث افزایش قیمت نخواهد شد؟

به طور کلی تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت می‌شود. تئوری‌های اقتصادی و مطالعات تجربي در سطح دنیا نشان داده است که عمدتاً افزایش قیمت مسکن به علت افزایش تقاضا در بازار بوده است. لذا این امر می‌تواند عامل مهمی تلقي گردد. اما افزایش قیمت مسکن به خودي خود اتفاق بدی نیست، چراکه مسکن بخش عمده ثروت مردم است و در شرایطی که ارز و طلا بعنوان دارایی‌های رقیب مسکن افزایش قیمت مي‌يابند، نباید توقع داشت که قیمت مسکن ثابت بماند.

آنچه مهم است و مي‌بايست مورد نظر سياست‌گذاري قرار گيرد، ممانعت از بروز شوک قیمتی مسکن است. در برنامه طراحي شده بازآفريني شهري در بافت‌هاي فرسوده شهري این مساله در نظر گرفته شده است. اين برنامه همزمان از بخش عرضه نیز حمایت مي‌نمايد. همچنين ظرفيت ايجاد شده بوسيله صندوق پس‌انداز مسكن يكم سمت تقاضا و عرضه را حمايت مي‌كند.این اقدام کمک می کند که از بروز شوک قیمتی جلوگیری شود.

در شرايط كنوني ورود به بازار ارز و طلا ( دارايي‌هاي منقول) هم جذاب شده و بخشی از تقاضای مردم ناشي از نقدینگی بازار، به سمت ارز و طلا هدایت شده است كه این امر نگرانی را از جهش قیمتی مسکن کم می‌کند.

با توجه به نوسانات اخیر ارزی پیش‌بینی شما برای بازار مسکن چیست؟

به نظر مي‌رسد بازار مسکن در شرایط کنونی باز هم با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. اما نوسانات ارزي مي‌تواند منجر به ايجاد رکود در بازار مسکن گردد بعبارت ديگر ايجاد شرایط رکودی-تورمی در بازار مسکن محتمل است.

اطلاعات و آمار هم این فرضيه را تاييد می‌‌كند. از بهمن ماه که نرخ ارز رشد عجیب و غریبی را شروع کرده است، تعداد معاملات مسكن كاهش داشته در حالي كه شاهد رشد قیمت مسکن هستیم.در بهمن ماه سال گذشتهنسبت به ماه پیش از آن ۳ – درصد رشد منفی در معاملات مسکن داشتیم و این رقم در اسفند ماه به ۳۲٫۸ -درصد می‌رسد. در کنار این مساله رشد قیمت در این دو ماه به ترتیب ۵٫۱ و ۴٫۲ درصد بوده است. یعنی افزایش نرخ ارز، بیش از آنکه بر افزایش قیمت مسکن تاثیر داشته باشد، بر کاهش میزان معاملات تاثیر گذاشته است.

با توجه به تورم و افزایش قیمت قدرت خرید مردم در بخش مسکن چه تغییری خواهد کرد؟ آیا کاهش قدرت خرید محسوس خواهد بود؟

برای این کاهش قدرت خرید نمی توان نسخه‌ واحدي برای تمام خانوارها نوشت. اکنون ورود به بازار ارز عمومی شده و منحصر به تاجرها و صرافان نیست. مرتباً رقم های بزرگی از حجم ارزی که در اختیار مردم است، اعلام می‌شود. تعداد قابل ملاحظه‌ای از قشر متوسط رو به بالا به بازار ارز وارد شده و ثروت خود را افزایش دادند. به محض آنکه این قشر شاهد ثبات در بازار ارز باشند، ارز خود را عرضه خواهند کرد بنابراین قدرت خریدشان در بازار ملک نيز افزایش خواهد یافت. اتفاقاً بعد از این قضیه باید خود را برای پاسخ‌گويي به هجوم تقاضا در بازار مسكن آماده کنیم.

اما قشر متوسط به پایین قطعاً نتوانسته‌اند به بازار ارز وارد شوند و خود را از تحولات نابسامان بازار حمايت کنند. برنامه صندوق پس انداز یکم و کاهش نرخ سود تسهيلات می تواند قدرت خرید این قشر را کمی بهبود دهد.

به صورت کلی، اگر نتوانیم تورم راکنترل کنیم، درآمد سرانه مردم کاهش می یابد و دسترسی‌شان به همه حوزه‌ها از جمله مسکن کم می‌شود. این به برنامه‌ها و سیاست‌های آتی دولت بر می‌گردد که با وجود تحولات ارز و سایر تحولات اقتصادی و سیاسی، چگونه تورم را کماکان تک رقمی حفظ خواهد کرد.

شکاف طبقاتی یکی از معضلات کنونی بازار مسکن در ایران است. آیا طبقات پایین‌تر توانایی تامین مسکن دارند؟ برنامه ایبراي توانمندسازی این طبقات وجود دارد؟

آنچه كه روشن است پايين بودن توان مالي خانوارهاي كم‌درآمد برای تامین مسکن است. بر اساس تئوری شکست بازار،براي برخي از کالاها مکانیزم بازار امكان ورود همه خانوارها به بازار را فراهم نمي‌کند. از آنجا كه مسکن بسیار گران است و مهمتر آنكه متناسب با هر سطح درآمدي واحد مسكوني اساساً توليد نمي‌شود، اقشار كم‌درآمد نمي‌توانند با تكيه بر درآمد خود منابع لازم براي مسكن خود را تامين كنند.از سوي ديگر استفاده از ظرفيت نظام بانكي براي تامين كسري منابع لازم براي تامين مسكن نيز در ایرانكافي نيست. بنابراین نمی‌توان توقع داشت که همه خانوارها بتوانند به راحتی در این بازار وارد شوند.

لذا همواره ضرورت چاره‌انديشي برای تامین مسکن کم درآمدها وجود داشته است. در سابقه تاریخی هم این نوع حمايت‌هاهمواره در صدر سیاست گذاری دولت‌ها در بخش مسکن قرار داشته است. اما رویکرد و نوع نگاهی که به این تکلیف بوده، متفاوت بوده است. در دوره‌ای نظر بر دخالت مستقیمدولت و پرداخت یارانه مستقيم به مردم بوده است. مثلا در برنامه مسکن مهر، هرچند ناموفق اما هدف حذف قيمت زمین از قیمت مسکن بود.

اما اکنون نگاه دیگری بر سياست‌گذاري دولت در بخش مسكن حاكم است.برنامه این است که مردم را از هر قشر و گروه درآمدی تهییج به پس‌انداز کنیم تا همه بتوانند با استفاده از پس‌اندازشان، صاحب مسکن شوند. در حال حاضر مهم‌ترین ابزار این تشويق، طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم افزايش ميزان تسهيلات پرداختيبا نرخ‌های پاییناست. در این صندوق در قیاس با سایر اشکال استقراض بانکی مردم می‌توانند استقراض بسیار ارزان قیمتی را برای تامین مسکن داشته باشند. لذا برنامه مشخص ما برای گروه های متوسط در آمدي تهییج پس‌اندازو کم هزینه کردن استقراض بانکی برای خرید مسکن است.

برای گروه‌هایی که حتی نمی‌توانند همان مقدار پس انداز را داشته باشند، برنامه مسکن اجتماعی طراحي شده است. در این برنامه اتفاقاً دولت به همراه كليه نهادهاي حمايتي، به صورت مستقیم ورود مي‌كند تا مسکن این گروه را تاميننمايد..

برنامه دولت در تامین مسکن اجتماعی چیست؟

مصوبه مسکن اجتماعی در ماه ۱۲ سال ۹۵ به تصوب هیات محترم وزیران رسید كه حاصل کار مطالعاتی و بررسی چند جانبه علمی طي يك دوره زمانی سه ساله بود. این برنامه ۵ محور دارد و برخلاف برنامه‌های قبلی تک بعدی و تك محوری نیست.

یکی از این برنامه‌ها حمایت از ساختمسکن در قالب مسکن ملکی واجاره ای است. مهم‌ترین موضوع در این برنامه این است که جدایی گزینی گروه‌های فقیر و کم‌درآمد در آن مدیریت و حذف شده است. تجمع فقر را پس از اجرای این برنامه‌ها نخواهیم داشت. به طور مثال اگر سازنده یک پروژه ۱۰۰ واحدی احداث کند، ۵۰ درصد آن به صورتآزاد به عموم مردم و ۵۰ درصد باقی به گروه‌های هدف برنامه ارائه خواهد شد.

برنامه دیگر تامین بخشی از کمک اجاره خانوارهاست. ميزان این کمک بر اساس تعداد خانوارهاي ساكن در هر شهر، بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. برنامه دیگر تامين بخشی از ودیعه مسکن خانوارها در قالب وام‌های قرض‌الحسنهخواهد بود.

بعلاوهبخشی از ظرفیت مسکن مهر که بدون متقاضی است نيز به قشر کم درآمد اختصاص خواهد یافت. نبود تقاضا برای این واحدها صرفا به خاطر مکان‌یابی اشتباه نیست، بلکه بخشی از آن به خاطر نبود توانایی تامین آورده اولیه خانوارها برای ورود به این پروژه‌ها بوده است. بنابراین در این برنامه دیده شده که برای هر خانوار حدود ۷٫۵ میلیون وام بلاعوض تخصیص داده شود که بتوانند از واحدهاي مسکن مهر استفاده کنند.

بنابراین این برنامه بسیار متنوع است، بخش‌های مختلفی در آن درگیر هستند، از وزارت راه و شهرسازی که متولی تامین زمین است، تا سازمان برنامه و بودجه که تامین منابع يارانه‌اي را بر عهده دارد. همچنین در این برنامه بانک مرکزی متولی تامین تسهیلات است و بنیاد مسکن و سازمان های حمایتی، متولی شناسایی متقاضیان،تزريق و تامين بخشی از منابع مورد نياز اجراي آن هستند.

تامین منابع همیشه مشکل اجرای برنامه‌ها در ایران بوده است. آیا منابع پایدار و قابل دسترسي برای دو طرح مسکن حمایتی و اجتماعی دیده شده است؟

در حال حاضر این برنامه به‌ طور كامل اجرایی نشده است و دقیقا مشکلی که پیش روی اجرای این برنامه‌ها بوده، عدم وجود منابع پایدار است. در حال حاضر بخش عمده منابع مسکن حمایتی در صندوق مسکن یکم توسط اقساط برگشتی مسکن مهر تامین می‌شود.پیشنهاد شده است که مبلغي از منابع صندوق توسعه ارزی به عنوان پایه و اهرمی برای تامين منابع بخش مسکن تخصيص يابد. همچنين بخشی از درآمدهای مالیاتی که از خود بخش مسکن اخذ می‌شود نيز برای تامین مسکن کم درآمدها اختصاص یابد.

بنابراین ضرورت است که برنامه‌بلند مدتی در اقتصاد کلان کشور برای تامین مسکن کم درآمدها در نظر گرفته شود. این پیشنهادات در دست بررسی است.

چه زمانی می‌توانیم شاهد خروجی مسکن اجتماعی باشیم؟

‌نمی‌توانیم بگوییم که این طرح تاکنون هیچ خروجی نداشته است. مسکن اجتماعی تبلوری از سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در کل کشور است. اکنون در سازمان‌های تابعه مانند سازمان ملی زمين و مسکن، تامین مسکن برای خانوارهای دارای دو معلول و بیشتر صورت مي‌گيرد. یا حمایت از خیرین مسکن ساز که سهم خوبی هم در تامین مسکن کم درآمدها دارند، سال‌ها انجام شده و اکنون نیز در جریان است. سازمان‌های دیگری مانند بهزیستی و کمیته امداد با ما در تعاملند تا از ظرفیت‌های موجود مسکن مهر استفاده و بخشی از متقاضیان خود را تامين مسکن نمايند. این مساله در بودجه ۹۷ نيز دیده شده است.

نمی‌توان گفت که برنامه مسکن اجتماعی تاکنون خروجی نداشته، اما كل حجم برنامه هنوز محقق نشده و مشکل اصلی نيز عدم تزريق منابع یارانه‌ای است. تا این منابع تامین نشود، بانک‌ها تسهیلاتی پرداخت نمی‌کنند. بانک‌ها اجرای تعهداتشان را به دریافت یارانه نرخ سود از ابتدای طرح منوط کرده‌اند.

وزارت راه و شهرسازی در طرح مسکن اجتماعی متولی تامین زمین بوده است که این زمین‌ها احصا و توزیع استانی شده است. یکی از دلایلی که واگذاری صورت نگرفته عدم تامین منابع یارانه‌ای و پرداخت تسهيلات بانكي مي‌باشد.

به طرح مسکن حمایتی برگردیم. آیا این طرح تقاضا را برای واحدهای کوچک افزایش می‌دهد؟ این مساله باعث رشد قیمت این واحدها نخواهد شد؟

بله. تقاضا به سمت واحدهای کوچک می‌رود و اکنون نیز شاهد این مطلب هستیم. این اتفاق در کوتاه مدت مطلوب نیست، چراکه موجودی مسکن کوچک متراژ براي معامله در بازار زیاد نیست. اما در میان مدت و بلندمدت الگوی مصرف را به سمت توليد واحدهاي كوچك هدایت می‌کند و این همواره یکی از اهداف در بخش مسکن بوده است.

باید مسکنی متناسب با نیاز واقعی مردم بسازیم. در میان مدت اتفاقی خوبی رخ خواهد داد و برنامه مسکن حمایتی تولیدکنندگان را به سمت ساخت واحدهای کوچک متراژ سوق خواهد داد.

یکی از نگرانی‌هایی که در مورد تهران وجود دارد، رواج پدیده سائوپلویی شدن است. آیا تشویق مردم به سکونت در بافت فرسوده به شکل غیر مستقیم به این پدیده دامن نمی‌زند؟

بحث بازآفرینی شهری به این موضوع نيز توجه می‌کند. در بافت فرسوده هدف،صرفاً ساخت مسکن نیست، بلکه توانمندسازی محلات نیز در دستور کار قرار دارد. ارتقای کیفیت زندگی در محلات یکی از اهداف برنامه بازآفرینی شهری است. اگر این مجموعه اتفاق بیافتد، اين نگرانی نيز بر طرف می‌شود. اینکه این محلات اکنون مکان‌های نامناسبی برای زندگی هستند، باعث شده خط مرزی بین آن‌ها و باقی شهر ایجاد شود، اما برنامه بازآفرینی شهری مشکل طبقاتی شدن شهر را برطرف می‌کند.

نهایتا در ایران مسکن به جای آنکه کالای مصرفی بادوام باشد، تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است. برنامه دولت برای مقابله با این اتفاق چیست؟

به هر حال مسکن یک ثروت است. ارز، طلا و مسکن سه دارایی رقیبند. تقاضاي سفته بازي در هر سه اين بازارها مي‌بايست كنترل شود و صرفاً بازار سرمايه مي‌بايست محل فعاليت سفته‌بازان باشد. بخشی از مردم تنها صاحب مسکن هستند و ریسک پذیری آن‌ها به حدی نیست که هر لحظه بتوانند سبد دارایی خود را تغییر دهند.

اما تقاضای سفته بازی در بازار مسکن عمدتاً در دوران رونق يا ابتداي ورود به دوره رونق ، اتفاق می‌افتد. در چند سال اخیر که شاهد رکود بودیم، سوداگری در بخش مسکن نیز کاهش یافته بود چونسفته‌بازان برای استفاده از تغییرات نوسانی قیمت وارد یک بازار می‌شوند.

سیاست‌های تعادلی در بازار مسکن باعث کنترل سوداگری می‌شود. تمام برنامه‌هایی که در دست اجرا است یا در حال اجرايي شدن قرار دارند، به خصوص برنامه‌های طزاحي شده در حوزه تامین مالی کمک می‌کند که بخش مصرفی تقاضا هم وارد بازار مسکن شود و بتواند نیاز خود را پوشش دهد. بنابراین تقاضا برای سوداگری کاهش می‌یابد. اگر تقاضای انباشته پاسخ داده شود، تقاضای سوداگری کاهش یافته و به تعادل بازار مسکن منجر خواهد شد.