لزوم چاره‌اندیشی برای جلوگیری از رشد خانوارهای اجاره‌نشین در کشور

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ضمن تشریح برنامه‌های دولت برای اصلاح پدیده بدمسکنی در حاشیه شهرها،گفت: دراوایل انقلاب به ازای هر ۱۲۷ خانوار فقط ۱۰۰ واحد مسکونی بود، اما امروز ارقام متفاوت شده است و در ازای ۲۴ میلیون خانوار، حدود ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی داریم. یعنی بالغ بر یک میلیون و ۳۰۰ هزار خانوار ایرانی صاحب مسکن نیستند و به اشکال دیگری زندگی می‌کنند.

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی،وزارت راه و شهرسازی برنامه گسترده ای برای اصلاح پدیده”بدمسکنی” خانوارها در حاشیه شهرهای بزرگ درنظر گرفته که اجرای آن نیازمند سرمایه گذاری بخش خصوصی و استفاده از تسهیلات بانکی است. علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در چهارمین نشست مدیران مسکن و ساختمان منطقه ۴ کشور به تشریح این برنامه و آینده اقتصاد مسکن در کشور پرداخت.

چگنی گفت: یکی از مهمترین بحث‌ها در این حوزه ارتباط نهاد اصلی با سازمان‌های اجرایی است و اگر این ارتباط وجود نداشته باشد اتفاقاتی که می‌افتد اهداف کلی را تامین نخواهد کرد و به همین دلیل نیز فکر می‌کنم ارتباط باید خیلی نزدیک باشد.

به گفته وی براساس سرشماری سال ۹۵، بالغ بر ۲۴ میلیون خانوار در ایران وجود دارد. دراوایل انقلاب به ازای هر ۱۲۷ خانوار فقط ۱۰۰ واحد مسکونی بود، اما امروز ارقام متفاوت شده است و در ازای ۲۴ میلیون خانوار، حدود ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی داریم. یعنی بالغ بر یک میلیون و ۳۰۰ هزار خانوار ایرانی صاحب مسکن نیستند و به اشکال دیگری زندگی می کنند.

وی ادامه داد: در مقابل این آمار حدود ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که مسکن دوم خانوار محسوب می‌شوند و از این تعداد حداقل ۸۰۰ هزار واحدمسکونی در روستاها قرار دارند. جدا از این موضوع ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که زندگی در آنها متناسب با توان خانوار یا درخواست افراد نیست.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: آمار معاملات در تهران نشان می‌دهد متقاضیان مسکن کسانی هستند که دنبال خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری با قیمت ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان هستند. خانه‌هایی هم وجود دارد که دارای مساحت بالاتریی هستند و عرضه  آنها با میزان تقاضای خرید هماهنگ نیست. بنابراین از یک طرف حدود یک میلیون و ۳۰۰ هزار نفر متقاضیان واحدهای مسکونی کوچک را داریم و از سوی دیگر با مازاد تولید روبرو هستیم. یعنی اغلب خانه‌های خالی کنونی که برای سکونت ساخته شدند قابل‌عرضه نیستند و تقاضا ندارند.

چگنی گفت: بنابراین باید برای ایجاد واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی شود که موردنظر و تامین کننده نیاز خانوارهای کنونی باشد. این قبیل واحدهای مسکونی می‌توانند گردش مالی را در بخش مسکن ایجاد کنند.

چگنی افزود: همین ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بالغ بر ۲۰۰ میلیارد دلار ارزش مالی دارند اما در بخش اقتصاد راکد مانده و بخش زیادی از سازندگان را بلاتکلیف نگه داشته است. همچنین این تعداد واحد مسکونی خالی در بعد خانوار نیز تغییراتی ایجاد کرده است. در حال حاضر بعد خانوار در روستا ۳.۵ نفر و در مناطق شهری ۳.۱ نفر است و تصویری که از خانواده‌های گسترده و پرجمعیت روستایی از گذشته در ذهن ماست، کاملا تغییر کرده است. بنابراین الگوی مصرفی که برای این خانوارها تدوین می‌شود باید با همین مدل  هماهنگ باشد.

به گفته وی رشد خانوارهای تک نفری به ۸.۱ درصد رسیده است و از ۲۴ میلیون خانوار ایرانی حدود ۸ درصد خانوار تک نفره هستند که باید در طراحی الگوی مسکن و تقاضای خانوار به آن توجه کنیم.

وی ادامه داد: افزایش خانوارهای اجاره‌نشین در سالهای اخیر نیز نکته‌ای است که بسیار اهمیت دارد. آمارها نشان می‌دهند تقریبا ۳۸ درصد جامعه ایران، اجاره‌نشین هستند و حدود ۷۲ درصد جمعیت کشور در مناطق شهری زندگی می‌کنند. بنابراین چالش آینده اقتصاد مسکن در ایران، بحران شهرنشینی است.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن گفت: پدیده “بدمسکنی” و حاشیه نشینی که حدود ۱۹ میلیون نفر از جمعیت کشور با آن دست به گریبانند، بسیار مهم است و وزیر راه و شهرسازی بر رفع فوری این معضل تاکید دارد.

خانوارهای بدمسکن فیزیکی، افرادی هستند که واحد مسکونی آنها از امکانات فیزیکی، فنی و مهندسی مناسبی برخوردار نیست و یا اینکه امکانات رفاهی درستی ندارد و یا زندگی در این قبیل واحدهای مسکونی به لحاظ روانی مناسب نیست. به عنوان نمونه شاهد هستیم که دریک واحد مسکونی یک خوابه، حدود ۷تا ۸ نفر زندگی می کنند. یقینا امنیت روانی خانوارها در چنین واحدهایی در وضعیتی مناسب نیست و سبب ایجاد مسائل حاشیه ای خواهد شد. به همین سبب اگر می خواهیم در دهه آینده از چنین معضلاتی خلاص شویم، ناچاریم روی موضوع وضعیت نابسامان شهری، بهسازی محلات و بازسازی واحدهای مسکونی بیشتر تمرکز کنیم. البته بهسازی مناطق حاشیه ای و حل مسائل افراد “بدمسکن” برنامه ای طولانی مدت است و نیاز به صرف هزینه های جدی دارد.

وی گفت: رشد خانوار در ایران در سرشماری ۸۵ حدود ۳.۵ درصد بود ولی در دهه ۹۰ به ۳.۹ درصد رسید. جالب اینکه شاخص مذکور در سرشماری سال ۹۵، به ۲.۷ درصد رسیده است. این رقم با پیش بینی جمیعت شناسان مبنی بر رشد ۳.۶ درصدی تفاوت داشت.

با این وجود اگر بخواهیم نرخ رشد ۲.۷ درصد خانوار را در نظر بگیریم، سالانه حدود ۵۰۰ هزار خانواده جدید در کشور شکل می گیرد که ما باید برای اسکان آنها برنامه داشته باشیم. درچنین شرایطی حتی با فرض نوسازی و بهسازی محلات سالانه به ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیازمندیم که تولید آنها نیازمند توجه به توانمندی های اقتصادی واجتماعی آینده است. اگر اینگونه مدیریت نکنیم باز هم در به موازات رشد افراد بد مسکن و بی مسکن، به تعداد خانه های خالی در کشور افزوده خواهد شد.

وی گفت: نیاز به مسکن وجود دارد ولی ابعاد آن متفاوت شده است. در شهر تهران و در سال های ۹۰ تا ۹۵حداقل ۴۰۰ هزار نفر به جمعیت افزوده شده است. در حالی که از کل واحدهای خالی در کشور حداقل ۳۰۰ هزار واحد مسکونی متعلق به شهر تهران است. بررسی ها نشان می دهد که در تهران بیشتر موضوع جابه جایی جمعیت و بهبود وضعیت مسکن مطرح است وگرنه رشد خانوار به حدی نیست که نگران کننده باشد. در برنامه ریزی های حوزه مسکن باید به این مساله هم  توجه داشته باشیم.

وی همچنین گفت: قیمت مسکن نوسانات و فراز و فروهایی داشته که بالاترین نوسانات مربوط به سال های ۸۶ تا ۸۷ است. در این دوره قمیت مسکن حدود ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. اخیرا نیز قیمت مسکن رشد نسبی داشته است. از سوی دیکر در یک ماه گذشته حجم معاملات در تهران افزایش پیدا کرده که  نشانه رونق در بازار مسکن است. همیشه رشد مثبت ارزش افزوده یک بخش از تغییر قیمت ها و معاملات شروع می شود و پس از آن تولیدکنندگان وارد بازار تولید می شوند و سبب می شود تا ارزش افزوده تولید افزایش پیدا کند. بنابراین پیامد این تغییرات قمیتی که اخیرا ایجاد شده در دو ماه گذشته روند پروانه های ساختمانی صادره مثبت بوده است. بدین معنا، روند نسبی افزایش را تجربه کردیم.

به گفته وی اخیرا نکته ای که در شهر تهران و کلانشهرها ایجاد شده است و باید به آن توجه کنیم تخریب واحدهای مسکونی و ایجاد واحدهای جدید به جای آنها است. تقریبا در شهر تهران به ازای دو پروانه ای که صادر می شود یک واحد تخریب می شود. متاسفانه عدم رعایت قوانین بالادست شهری، باعث شده تا  این مجوزها صادر شود و اقتصاد مسکن و شهر کاملا به هم بخورد. اگر مدیریت یکپارچه شهری حاکمیت نداشته باشد و تبعیت از قوانین بالادستی صورت نگیرد و تامین مالی شهر از طریق فروش تراکم باشد تعادل اقتصاد شهری به هم می خورد و قیمت زمین چند برابر می شود. افزایش قیمت زمین باعث می شود تمامی واحدهای مسکونی در حال احداث قیمت شان بالا برود و در نهایت قیمت مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. بنابراین این نقصی است که در دوره مدیریت جدید به آن توجه خواهد شد.

وی در تشریح برنامه هایی دولت یازدهم برای بهبود اقتصاد مسکن گفت: توسعه بازار رهن و تامین مالی یکی از مهمترین برنامه های دولت بود که بر اساس آن نیز صندوق پس انداز یکم شکل گرفت و خانوارها موفق شدند با استفاده از پس انداز خودشان به واحد مسکونی موردنظر دست پیدا کنند. این در واقع اطمینانی برای تولیدکنندگان را فراهم می کند. صندوق پس انداز یکم بر این اساس شکل گرفته است. تاکنون ۲۴۰ هزار نفر در صندوق پس انداز یکم ثبت نام کرده اند و سرمایه خود را در این صندوق قرار داده اند.

همچنین در دولت یازدهم نرخ سود تسهیلات بانکی در بافت فرسوده به ۸ و در سایر بافت ها به ۹.۵ درصد کاهش پیدا کرد. دولت همچنان تلاش دارد تا نرخ سود تسهیلات را برای نوسازی بافت فرسوده کاهش و دوره بازپرداخت را افزایش دهد. بنابراین پیش بینی ما این است که متقاضیان استفاده از تسهیلات این صندوق برای مشارکت در طرح های نوسازی بافت فرسوده افزایش یابند.