وضعيت بازار مسكن

۱ – شرايط بازار مسكن در سال جاري و اين روند تا چه زماني ادامه پيدا خواهد كرد؟ پيش­بيني كلي از روند بازار مسكن در ادامه سال ۹۶ و سال آينده چيست؟

علاوه بر تقاضای مصرفی در بازار مسکن، تقاضای سوداگرانه نیز در اين بازار وجود دارد. به دليل ورود و خروج گسترده سفته­ بازان به این بازار، بخش مسکن همواره با نوسانات شدیدی روبرو می ­گردد به طوریکه عموما پس از طی یک دوره رکود و ثبات قیمتی، بازار مسکن با دوره رونق و شوک قیمتی نسبتا شدیدی مواجه می­شود و این سیکل همواره تکرار  می­ شود. بازار مسکن علاوه بر تاثیرپذیری از سیکل­ های تجاری که ناشي از خصايص درونی بخش مسکن است، از عواملی بیرونی همچون شوک­ های ارزی، نرخ بهره، تورم عمومی و شرایط کسب و کار نیز تاثیر می ­­پذيرد. بر این اساس پس از شوک قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن طی سال ۱۳۹۱ و ابتداي سال ۱۳۹۲ به دلایل مختلف همچون افزایش شدید نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسكن را با ركود مواجه ساخت.

بر اين اساس رکود فعلی در بازار مسکن در ادامه دوره ­های رونق و رکود به وقوع پیوسته است ليكن با توجه به اتمام زمان معمول دوره رکود و مجموعه اقدامات صورت پذیرفته جهت تقویت بخش مسکن و همچنین ایجاد رونق نسبي در کل اقتصاد کشور، پیش­بینی می­ شود بازار مسکن در سال جاری با رونق در تقاضا و به تبع آن رونق در ساخت و ساز و عرضه مواجه گردد. کما اینکه بررسی تعداد معاملات در سال ۱۳۹۵ و دو ماه اول سال جاری حاکی از افزایش نسبی تعداد معاملات به عنوان یکی از نشانگرهای افزایش تقاضا، در بخش مسکن است و انتظار می رود، روند افزایش تعداد معاملات در ادامه سال جاری و سال آتی ادامه داشته باشد و شاهد افزایش ساخت و ساز  نیز باشیم، اما با توجه به سیاستگذاری های دولت در حوزه اقتصاد برای ایجاد ثبات در متغیرهائی همچون نرخ ارز، کنترل تورم عمومی، کاهش غیر دستوري نرخ بهره و … پیش­بینی می­ شود در صورت تداوم این سیاست ها، افزایش قیمت قابل توجهی در بازار مسکن ایجاد نشود.

۲ – ميزان واحدهاي خالي در تهران چقدر است؟

طبق اعلام مركز آمار ايران در سر شماري نفوس و مسكن، طي سال­ هاي ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ واحدهاي مسكوني خالي، با رشد ۵۸ درصدي از ۱٫۶۶ میلیون واحد به حدود ۲٫۵۸ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزايش يافته است که این میزان از واحدهای مسکونی خالی در سال ۱۳۹۵ معادل با ۱۱ درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در این سال است.

بررسی توزیع استانی واحدهای مسکونی خالی نیز نشان می­دهد بيشترين تعداد واحدهاي مسكوني خالي در استان­هاي تهران، اصفهان، خراسان رضوي به ترتيب حدود ۴۹۰، ۲۴۲، ۱۹۵ هزار واحد بوده است و كمترين تعداد واحدهاي مسکونی خالي متعلق به استان­هاي ايلام، كهگيلويه و بويراحمد و خراسان شمالي به ترتيب با اعداد ۱۳٫۳، ۱۳٫۷ و ۲۳٫۱ هزار واحد است.

 

۳ – عوامل تاثيرگذار بر روند بازار اجاره ­بها چيست؟

اجاره بهای مسکن از متغیرهای درون و برون بخشی بازار اجاره تاثیر می پذیرد. متغیرهای دورن بخشی متاثر بر اجاره بها را می توان میزان عرضه و تقاضای در بازار اجاره و همچنین تغییر و تحولات فصلی این بازار نام برد. در شرایط فعلی به دلیل عدم تغییر قابل توجه در شرایط عرضه و تقاضای مسکن اجاره ای، امکان تاثیرپذیری اجاره بها از این ناحیه دور از انتظار است ولی جابجائی مستاجران در فصل نقل و انتقالات (تابستان) می تواند باعث افزایش اجاره بها در این فصل گردد. متغیرهای برون بخشی متاثر بر اجاره بها عموما شامل قیمت مسکن، تورم عمومی و همچنین نرخ سود بانکی است. در بلندمدت و میان مدت، با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، مالکین واحدهای استیجاری به منظور کسب بازدهی مطلوب از اجاره داری و حفظ قدرت خرید اجاره بهای دریافتی، اقدام به افزایش اجاره بها می نمایند. همچنین با افزایش نرخ سود بانکی از طرفی مالکین به دریافت رهن بیشتر (بجای مبلغ نقدی اجاره بها) تمایل پیدا می نمایند (و برعکس) و از طرف دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، با مقایسه بازدهی اجاره و بازدهی سپرده گذاری در سیستم بانکی، مالکین واحدهای استیجاری، بازدهی (اجاره بهای) بیشتری را طلب می کنند.

بررسی تورم عمومی و قیمت مسکن طی دوره بلند مدت ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۵ (جدول ۱)  حاکی از این است که در این دوره نرخ رشد سالانه این دو متغیر تقریبا برابر و قابل ملاحظه (حدود ۲۰ درصد) بوده و به تبع آن نرخ رشد سالانهِ اجاره بها نیز بالا و در حدود نرخ رشدِ دو متغیر مذکور بوده است. ولی در دوره سه ساله اخیر (دوره زمانی ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۵)، با کنترل تورم عمومی و ایجاد ثبات در بازار مسکن، اجاره بها نیز کنترل شده و به طور میانگین به حدود  ۱۱ درصد کاهش یافته است. همچنین بررسی نرخ رشد اجاره بهای مسکن و تورم عمومی نسبت به ماه مشابه سال قبل در طی سال های اخیر (نمودار ۱)، نشان می دهد با کاهش تورم عمومی، نرخ رشد اجاره بها نیز به طور مداوم سیر نزولی داشته و از حدود ۲۰ درصد در مهر ماه ۱۳۹۲ به ۹٫۴ درصد در اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ کاهش یافته است.

بر این اساس آمار و ارقام رسمی منتشر شده، بیانگر وجود ثبات نسبی در بازار اجاره و افزایش محدود اجاره بها طی سال ها و به خصوص ماه های اخیر است و پیش بینی می شود این روند در ادامه سال جاری نیز صرف نظر از برخی نوسانات فصلی ادامه داشته باشد.

 

جدول ۱: نرخ رشد قیمت مسکن، تورم عمومی و اجاره بهای مسکن

 

نمودار ۱: نرخ رشد شاخص اجاره بهای مسکن و تورم عمومی نسبت به ماه مشابه سال قبل (درصد)

 

 

۴- عوامل تاثيرگذار بر ركود بازار مسكن چيست؟

بازار مسکن همواره با ادوار رونق و رکود روبرو بوده است، پس از طی دوره رونق در سال­های ۱۳۹۱ وارد دوره رکود گردید و در سال های بعد این رکود ادامه داشته است. از اصلی ترین عامل ایجاد و تعمیق رکود سال­های اخیر در بخش مسکن، می توان رکود حاکم بر اقتصاد و در پي آن کاهش قدرت خرید خانوار پس از سال­های ۱۳۹۱ به دلیل تحریم اقتصادی و نوسانات شدید در متغیرهای اقتصادی دانست.

به نحوی که با تشدید تحریم­های اقتصادی، از یک سو به دلیل کاهش درآمدهای نفتی و محدودیت های دیگر اعمال شده بر اقتصاد کشور، تولید ناخالص داخلی و اشتغال کشور و به تبع آن درآمد خانوار کاهش قابل توجهی یافت و از دیگر سو نرخ ارز با جهش شدیدی مواجه شد که این جهش ارزی نیز منجر به افزایش تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت مسکن در سال های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ گردید. عامل دیگر ایجاد و تعمیق رکود در بخش مسکن را می­توان بالا بودن نرخ سود بانکی دانست، به گونه­ای که نرخ بالای سود بانکی در مقایسه با نرخ تورم عمومی، باعث شده است بسیاری از خانوارها و فعالین حوزه مسکن، نقدینگی خود را جهت کسب سود بالا و بدون ریسک، در بانک­ها و موسسات اعتباری سپرده­گذاری نمایند و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود بانکی هزینه سرمایه­گذاری و خرید مسکن از طریق اخذ تسهیلات را افزایش داده است. لذا مجموعه این عوامل منتج به کاهش انگیزه و قدرت خرید مسکن توسط خانوارهای متقاضی و در نتیجه عدم امکان فروش واحدهای نوساز و کاهش سرمایه­گذاری جديد در ساخت و ساز مسکن شده است.

عامل دیگری که در تعمیق رکود اخیر بخش مسکن تاثيرگذار بوده، ورود موسسات اعتباری بسياري به بخش مسکن با ایجاد رونق در بخش مسکن طی سال ۱۳۹۱  است. بسیاری از اين موسسات، به دلیل تعیین دستوری نرخ بهره و سرکوب مالی ایجاد شده در آن دوره، نقدینگی خود را به بخش مسکن انتقال دادند و به افزایش قیمت مسکن و سرمایه­ گذاری بیش از نیاز به خصوص در واحدهای مسکونی لوکس دامن زدند و بعد از ایجاد شرایط رکودی، برخی از این موسسات از بخش مسکن خارج شده و به تعمیق رکود فعلی در بخش مسکن دامن زدند و برخی نیز با فریز منابع مالی خود در این بخش مواجه شدند که این مساله نیز در ایجاد رکود در کل اقتصاد و بخش مسکن تاثیرگذار بوده است.